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一线城市接连“解绑”,推动楼市“止跌回稳”

“这一晚的北京风雨交加,这一晚的地产简直可以载入史册。”时至零点,徐良难掩激动,于是他在个人社交平台写下了这样一段话。房地产行业工作10多年,和他一样的一线地产人,已在这轮周期洗礼中煎熬太久。他们在社交平台里奔走欢呼,相互传递着楼市松绑的消息——9月29日晚,注定成为一个“不眠之夜”。

这一晚,央行等主管部门发布一系列楼市“松绑”政策,上海、广州、深圳三个一线城市连夜跟进。

上海率先而上,优化限购、限贷和税收政策,其中,上海非本地户籍外环外社保年限要求降至1年。紧跟上海的步伐,广州明确“全面取消限购”,成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。同时,深圳也优化分区住房限购政策、将首套房最低首付比例调整至15%等。

政策导向,简言之,增加购房需求总量、降低购房门槛、降低购房成本。十月素有楼市“银十”之称,同时今年最后一个季度也即将开启,为“止跌回稳”发挥基本盘作用,如何带动楼市预期、提振交易量,这些已成为市场各方的必答题。

目前,全国范围内的房贷利率和首付比例都已下行到历史最低位,限购政策也颇为宽松,但在业内看来,市场行情仍有提振空间。其中,一线城市的限购等政策调整就在于提振市场信心,吸引那些曾经无购房资格,但有购买力的人群。

更具信号意义的是,随着一系列优化政策的渐次落地,新一轮房地产调控周期开启。

中共中央政治局9月26日召开的会议指出,要回应群众关切,调整住房限购政策。9月29日,住房城乡建设部召开党组会议,会议提到,要回应群众关切,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策。

多位分析人士对《中国企业家》表示,此番调控政策的整体力度在预期之内。

近一个月来,随着央行新一揽子利好政策出台,包括降低存量房贷利率、统一二套房最低首付比例至15%等利好政策落地,一线城市房地产市场对于新政的预期愈发强烈。目前在限购政策方面,除北京及天津、海南部分城市外,绝大多数城市限购均已不同程度放开。

央行出手,楼市金融新政“多箭齐发”

调整存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、延长“金融16条”等政策期限、优化保障性住房再贷款政策……9月29日晚间,多项房地产金融新政策集中出台。

其中,备受市场期待的“下调存量房贷利率”终于有了实质性变化。央行发布公告,明确完善房贷利率定价机制;市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。

根据上述文件精神,商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。对于贷款市场报价利率(LPR)基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷,把加点幅度调整为不低于-30BP,且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。

这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例,节约借款人利息支出每年约5600元。

在“下调二套房最低首付比例”方面,央行、国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》,明确商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为不低于15%。由此,二套房贷款最低首付比例从当前的25%下调到15%。

对此,中指研究院相关行业专家分析称,在北上深等房价较高的核心城市,多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式获取资金、完成置换,此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调,有助于加速打通一二手房的流转置换链条。

延长“金融16条”等政策期限的效用,则剑指“防范化解房地产市场风险”。

民生银行首席经济学家温彬表示,延期“金融16条”将从房企融资角度出发,加大房地产开发贷款投放,从保交楼角度支持银行发放保交楼专项借款,从风险化解角度通过股权融资,推动受困房企项目的兼并收购,总体旨在促进房地产市场平稳健康发展。

此外,央行优化保障性住房再贷款政策,则是此前“5·17”新政的延续。5月17日,央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款,引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

而今,政策落地后,对于金融机构发放的符合要求的贷款,央行向金融机构发放再贷款的比例,将从贷款本金的60%提升到100%。中金公司研究部银行业分析师林英奇表示,这一政策举措能提高对于银行发放贷款的激励,但具体执行效果也可能受项目收益等多重因素影响。

央行等主管部门政策发布后,当晚,工行、建行、农行、中行和交行很快发布关于批量调整存量房贷的公告。如,建设银行公告称,正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案,拟于2024年10月12日发布具体操作细则,2024年10月31日前完成批量调整。

“沪七条”率先响应

央行等主管部门政策发布不久,9月29日当晚,上海围绕限购、金融和财税三方面率先发力。具体政策内容包括,缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限、优化个人住房贷款的有关政策、调整增值税征免年限等7个方面。

其中,对于个人住房贷款的有关优化政策最为引人关注。该政策旨在落实国家关于降低存量房贷利率的相关政策,并降低房贷首付比例,显著降低购房门槛和首付成本。

具体来看,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”,二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”;实行差异化政策区域(临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域)从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整等。

据分析师测算,以购房者认购1000万元的房源为第二套住房为例,本次调整前,首付款约为350万元,在调整后则为250万元,减少了100万元,减负效应明显。若对比历史上上海二套房最高70%的首付比例,可以看出,当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。

据了解,上海此番楼市新政被业界称为“沪七条”,相关文件由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发,对于限购政策和住房信贷政策、住房税费政策等,均作出了具体调整,进一步优化了住房限购政策。

对此,上海易居房地产研究院副院长严跃进用“务实有效”予以整体评价。他表示,此次政策深入贯彻落实了党中央等一系列决策部署,包括中央政治局“止跌回稳”的工作指示,也落实了央行等金融部门的信贷新政,为促进市场健康发展、保障人民群众住房利益等发挥了积极作用。

今年以来,上海已多次调整楼市政策:今年初,二套改善型住房的首付比例最低降至40%、青浦和奉贤放宽单身人士购房限制;1月底,上海取消非沪籍单身人士的购房限制;5月27日,上海发布“沪九条”重磅楼市新政;6月,土拍恢复价高者得;8月,官宣7090政策全面退出等。

预期是楼市的风向标。随着央行新一揽子利好政策的出台,包括降低存量房贷利率、统一二套房最低首付比例至15%等利好政策落地,上海房地产市场对于新政的预期愈发强烈。多位行业专家表示,多轮政策的合力作用之下,上海等一线城市楼市有望逐步回暖,市场信心或能明显恢复。

“上海的政策出台非常及时,进一步让购房群体确定了对未来向好的预期,也为国庆期间的楼市热度提升打下了良好基础。”58安居客研究院院长张波向《中国企业家》分析称。在他看来,自9月中共中央政治局会议定调、9月24日国新办金融侧政策出台后,市场对于楼市未来预期已出现明显好转。

“沪七条”中也对限购政策进行了优化。其中,缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限,从此前的“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。上海中原地产市场分析师卢文曦提到,“1年”的时间非常短,尤其对于刚需买家,“上车”已经非常容易。

上海发布新政当晚,广州宣布,本次限购政策调整后,广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的,不再审核购房资格,不再限制购房套数。

在行业人士看来,广州完全退出限购在情理之中。此前经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑,广州的限购政策已经相对宽松,限购区域大幅收窄,仅留中心区和南沙;限购人群仅留非户籍缴纳社保6个月即可享受户籍待遇;限购房屋类型上,仅限120平米以下。

稍晚些时候,深圳也发布新政,优化分区住房限购政策,规定深圳市户籍居民家庭限购2套住房,本市户籍成年单身人士限购1套住房;非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房等。同时,首套房最低首付比例调整为15%,二套房为20%。

定调“止跌回稳”,调控新周期开启

今年以来,楼市政策持续出台的同时,房地产市场也一直处在深度调整中。

根据国家统计局的数据,今年1~8月,全国新建商品房销售面积6.06亿平方米,同比下降18.0%;新建商品房销售额5.97万亿元,下降23.6%。同期,房地产投资、开竣工、房企到位资金等指标继续负增长。

据9月底中指研究院发布的最新统计报告,市场供求方面,三季度以来,“5·17”政策效果逐渐减弱,叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响,多数城市新房销售较为低迷。二手房市场则延续“以价换量”行情,前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,当前房地产下行的压力比较大,这种下滑导致全产业链条收缩。这也是提出“促进房地产市场止跌回稳”的重要背景。

9月26日召开的中共中央政治局会议上提及,要回应群众关切,调整住房限购政策。

具体来看,会议指出,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

这是继9月24日三部门推出一揽子楼市调控政策后,中央针对房地产的又一次重要部署。对于楼市而言,蕴含的信号意义不可忽视。值得注意的是,最新表态中,“促进房地产市场止跌回稳”的说法,为近年来首次出现。分析人士指出,这是非常明确的重磅政策加码导向。

市场普遍关注,除信贷政策调整外,一线城市是否会优化限购措施,这关系市场情绪和交易回温。从最新反馈来看,四大一线城市中,广州已率先全面取消限购,政策指向明确。深圳和上海也对限购政策有着不同程度的放开,总体释放了积极信号。多位行业人士预期,调控新周期已然开启。

对于市场预期,行业人士普遍谨慎乐观。

中指研究院政策研究总监陈文静指出,如若优化一些限制性政策的调整空间,可有望推动全国房地产市场进一步止跌回稳。如,上海或可全面取消外环外限购政策、降低外环内社保年限要求、放开144平方米以上大面段限购,深圳全面取消限购等。

多位行业专家表示,展望未来,北京楼市新政或已在路上,政策内容或涉及优化限购政策、降低首付比例等多个方面。

9月29日,住建部党组会议传达学习中央政治局会议精神强调,要深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署,指导各地有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策。

在李宇嘉看来,这里面,最重要的信息有两个,一个是支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,另一个就是,因城施策调整住房限购政策。从目前政策出台情况来看,这种调整并非一股脑退出,依然贯彻了因城施策的政策逻辑。

“楼市要止跌回稳,是国家对当前房地产形势的准确判断。要尽快实现止跌回稳,关键看楼市领头羊的一线城市。”李宇嘉说,一线城市新市民和外来人口集中,刚需潜力大。同时,一线城市房地产发展早,房地产和人口规模大,特别是近年来随着产业转型升级,老市民改善需求也很集中。因此,一线城市调整限购政策,本身就是回应群众关切。

文中徐良为化名